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Habiter Bordeaux : le premier Cahier de BMQ 2020

Ce document de 8 pages sur le thème du logement à Bordeaux synthétise les principales réflexions collectives issues des 3 ateliers du séminaire du 25 mars (« Flambée des prix, que faire ? » / « Architecture, comment faire mieux ? » / « Dans mon quartier, comment cela se passe ? »). Distribué à nos adhérents et à quelques centaines de têtes de réseaux, il vise à améliorer la relation de chacun à son lieu de vie dans la ville.

Ce diagnostic de la situation locale n’a pas vocation à être totalement exhaustif sur un sujet aussi dense et complexe que celui du logement, de l’immobilier et de l’urbanisme à Bordeaux. Face à un thème d’une importance considérable, il s’est davantage agit pour la soixantaine de participants présents de partager ensemble des points de constat et de tracer quelques perspectives d’amélioration.

 

 

Bien de première nécessité, le logement est malheureusement devenu un enjeu de rentabilité. Le système de la construction immobilière s’auto-entretient en faisant monter inéluctablement les prix. Si, par exemple, il s‘agit de réduire ou de stopper la défiscalisation, les lobbies l’empêchent (enjeu pour le BTP, les emplois, etc.). Les prix en hausse constante s’expliquent par la spéculation foncière qui joue un rôle de premier plan dans l’inflation immobilière. Il est également intéressant de savoir que le coût du bâtiment est plus cher en France qu’en Allemagne ; tandis que le taux de propriétaires est plus important en Espagne et en Italie. L’exemple de Paris avec une évolution de +10 points en faveur des logements sociaux mérite d’être regardé. Bordeaux est certes devenue en 2017, une grande ville attractive, mais aussi celle où le prix du logement est devenu le plus « pesant » pour les familles :

• Plus forte hausse nationale de 10% entre avril 2016 et avril 2017 du prix du logement avec un prix moyen de 3600€ m2.

• Baisse du pouvoir d’achat immobilier pour les familles qui voit en dix ans, sur Bordeaux, une réduction de 10m2 du logement à moyen similaire, alors que d’autres grandes villes de France sont à un gain de plus de 20m2.

• Le marché du logement neuf à Bordeaux est composé de 72% d’investisseurs, contre seulement 35% à Paris ou 54% sur le Grand Lyon.

 

 

5 leviers essentiels pour des parcours résidentiels choisis :

1. Rétablir une adéquation entre revenus des ménages et prix du logement

72% des productions de logement appartiennent à des investisseurs à Bordeaux. La création d’une agence immobilière performante à vocation sociale pourrait permettre à des bailleurs privés de louer en fonction des besoins. L’encadrement des loyers est une solution rendue possible par la décision du Conseil d’Etat du 15 mars 2017 et qui devient indispensable sur Bordeaux, tout comme la limitation de location Airbnb à 120 jours par an.

 

2. Augmenter le pourcentage de logements sociaux et favoriser la mixité dans une logique de justice spatiale

La municipalité ne respecte toujours pas les obligations légales en matière de logement social (25%) avec un taux encore inférieur à 17%. En 1995 ce taux était légèrement inférieur à 15%. En plus de 20 ans, le pourcentage n’a donc presque pas bougé. En 10 ans, Paris qui a des contraintes architecturales encore plus fortes a été capable de multiplier par 2 ce pourcentage. Depuis quelques années, Bordeaux produit plus de logements sociaux, mais presque exclusivement au travers de ses grandes opérations d’aménagement, avec de vraies interrogations sur les projets livrés comme Ginko ou les Bassins à Flot.

 

3. Maîtriser le foncier, une bataille fondamentale qui nécessite moyens et réelle volonté politique

Le contrôle du foncier devient l’enjeu majeur étant donné sa valeur et ses conséquences sur le prix du logement. Les stocks actuels de réserve foncière de Bordeaux Métropole de 675 ha sont ainsi répartis comme suit :
• 144 ha en zonage mixte (principalement dans les ZAC et opérations d’aménagement)
• 237 ha en zonage économique (Ecoparc 45ha, Bordeaux Nord 83 ha, Bordeaux Aéroparc 76 ha)
• 294 ha en zonage naturel.

L’élaboration du Plan Local d’Urbanisme a identifié 1 300 hectares de foncier stratégique mixte dans les zones AU (principalement à vocation habitat pour la production de 45 000 logements attendus d’ici 2021) et 1 000 ha de foncier à vocation économique qui doivent être les secteurs d’interventions prioritaires des différents acteurs.

 

4. Lutter contre la spéculation et la rente foncière nécessitent du temps

L’expérimentation menée dans le cadre des 50 000 logements sur la Charte opérateurs semble porter ses fruits au service de la lutte contre l’envolée des prix fonciers. La création d’un organisme foncier solidaire pourrait permettre l’accession à la propriété du logement à prix maîtrisés en la dissociant de la propriété du terrain (exemple de Lille). Quant à la récente adhésion à l’établissement public foncier, il est si faiblement doté et intervient si tard qu’on peut douter de ses effets à moyen terme. Problème de l’aménagement en lien avec le logement : beaucoup d’outils et de dispositifs complexes en faveur du logement mais on se retrouve avec des difficultés faute d’une volonté politique à l’échelle de la métropole.

 

 

5. Réhabiliter les vraies logiques d’aménagement et réintégrer l’appropriation des habitants comme une des conditions de réussite

Les constructions de logements ne peuvent être déconnectées de la nécessité des équipements et espaces publics indispensables : écoles, équipements sportifs, commerces accessibles, espaces d’échanges, … Plus que la question de l’esthétique d’un bâtiment, celle qui s’impose est la « vivabilité » d’un ensemble architectural. Plus que d’unité architecturale ou d’esthétique des façades, ce qui peut faire la réussite d’un projet est son appropriation par les habitants.

 

Téléchargez en exclu le Compte-rendu
de la Table-ronde « Architecture : comment faire mieux ? »

 

 


Un Cahier qui fait parler

Vendredi 30 est parue dans Sud Ouest cette brève (cliquez ici ou sur l’image pour la découvrir en intégralité) annonçant la publication de ce Premier Cahier de l’Avenir « Habiter Bordeaux« . L’occasion pour le quotidien local d’effectuer dans cet article un jolis focus sur la bonne dynamique de notre collectif !

 



 

Infos en plus

Vincent Feltesse

VINCENT FELTESSE

Conseiller Municipal d’opposition, Conseiller Métropolitain à Bordeaux Métropole, Élu au Conseil Régional de Nouvelle-Aquitaine

Diplômé d’HEC et titulaire d’un DEA d’Histoire, ce père de 3 enfants, marié, est d’abord journaliste avant d’intégrer l’IEP Bordeaux en tant qu’enseignant. Il débute la politique en 1994 au sein du Cabinet de Philippe Madrelle sur les affaires sociales, puis il est en 1998 le directeur de cabinet d'Alain Rousset. Il poursuit ensuite en tant que Premier maire de gauche de Blanquefort de 2001 à 2012, directeur de la campagne numérique du candidat François Hollande en 2012, député de la 2ème circonscription de la Gironde de 2012 à 2014, et surtout président de LA CUB de 2007 à 2014. Vincent devient après cela Conseiller du Président de la République François Hollande, en charge des relations avec les élus, des études d’opinion et des argumentaires politiques. Il est actuellement Conseiller à la Cour des Comptes, en complément de ses différents mandats locaux.

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